Разъяснение федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ

«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

5 августа 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому субъектам малого и среднего предпринимательства при определенных условиях дается преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Условия таковы:

  • арендуемое имущество находится во временном владении или временном пользовании у арендатора непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. до 5 августа 2008 года, в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
  • отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  • площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Обращаю Ваше внимание на то, в Омской области принят такой закон 30 сентября 2008 года. Предельное значение площади арендуемого имущества в Омской области равно 300 кв. м;
  • арендуемое имущество не включено в перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав самих субъектов малого и среднего предпринимательства), которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Стоимость реализуемых объектов из муниципальной собственности определяется в соответствии с отчетом о рыночной стоимости объекта, составленным независимым оценщиком. Оплата по договору осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки установлен Законом Омской области и равен трем годам. При этом на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, проценты начисляются, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центробанка, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. В случае оплаты имущества в рассрочку заключается в обязательном порядке договор залога. Расходы государственной регистрации данного договора возлагаются на арендатора.

Законодатель ограничивает сферу действия Закона. Он не распространяется, в частности, на недвижимое имущество, которое ограничено в обороте, на имущество, принадлежащее муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, на приватизацию имущественных комплексов государственных или муниципальных предприятий.

Речь в данном законе идет именно о субъектах малого и среднего предпринимательства, к которым, согласно Федеральному закону «О развитии малого и среднего предпринимательства» отнесены включенные в единый государственный реестр физические и юридические лица, соответствующие следующим условиям:

  1. Для юридических лиц:
    • суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать 25 процентов (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов),
    • доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать 25 процентов;
  2. Средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:
    • от 101 до 250 человек включительно для средних предприятий;
    • до 100 человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия – до 15 человек;
  3. Выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства. С 1 января 2008 года установлены предельные значения выручки от реализации товаров (работ, услуг) за предшествующий год без учета налога на добавленную стоимость для следующих категорий субъектов малого и среднего предпринимательства:
    • микропредприятия – 60 млн. рублей;
    • малые предприятия – 400 млн. рублей;
    • средние предприятия – 1000 млн. рублей.

Что касается сроков оформления договоров, то законодатель предусмотрел следующую процедуру. В двухмесячный срок после получения заявления заключается договор на проведение оценки рыночной стоимости, затем в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принимается решение об условиях приватизации арендуемого имущества. Далее в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации заявителю направляются проекты договора купли-продажи и, если необходимо, договора залога.

Договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения субъектом проекта указанного договора. По истечении 30 дней, если договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства, он утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Субъект лишается этого права также с момента отказа от заключения договора, а также с момента расторжения договора купли-продажи в связи с существенным нарушением его условий субъектом.

Уполномоченный орган вправе возвратить заявление арендатору в 30-дневный срок с указанием причины отказа в случае, если данный арендатор не соответствует требованиям, установленным Федеральным законом, и дающим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Все вышеобозначенное в равной мере касается тех, кто арендует имущество, принадлежащее муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Особенностью заключения договоров купли-продажи с указанными арендаторами является согласие собственника арендуемого имущества, которое дается не ранее чем через 30 дней после направления уведомления совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства. В Омске таким органом является Совет по промышленности и предпринимательству при Мэре города Омска.

Распоряжением Мэра города Омска 1 октября 2008 года создан Координационный совет по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в состав которого вошли депутаты Омского городского Совета, представители Омской торгово-промышленной палаты, представители Администрации города Омска.

За период с 1 января 2009 года по 31 мая 2010 года состоялось 24 заседания Координационного Совета. По итогам проведенных заседаний из 103 рассмотренных заявлений решением Координационного Совета рекомендовано:

  • предоставить преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества 75 арендаторам;
  • отказать в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества 28 арендаторам.

Таким образом, все заявления арендаторов рассматриваются своевременно. Договоры заключаются в установленные сроки в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.