Что делать в случае отказа управляющей компании от управления многоквартирным домом?

В первую очередь необходимо разобраться — может ли управляющая компания (далее — УК) отказаться от управления многоквартирным домом (далее — МКД) в одностороннем порядке.

Как следует из требований части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), изменение или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно общим требованиям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) УК не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств в отношениях с гражданами, являющимися потребителями услуг, предоставляемых УК. Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено только отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами.

Изменение и расторжение договора в одностороннем порядке возможно только лишь по решению суда в следующих случаях:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Также договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ. Т

аким образом, законодательством не предусмотрено право управляющей компании на односторонний отказ от управления МКД. С момента, когда УК объявлено о прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с видом управления МКД.

Статьей 161 ЖК РФ предусмотрено три вида способа управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

При выборе способа управления следует учитывать особенности каждого способа. При непосредственном управлении ответственность перед собственниками жилых помещений в МКД несут лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, обращение с твердыми коммунальными отходами.

В случае если управление МКД осуществляется товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, то указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При управлении МКД УК, она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

Важно помнить, что статьей 162 ЖК РФ установлена обязанность УК за тридцать дней до прекращения договора управления МКД передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы (в том числе оформить отчет по затратам, понесенным УК, а также остаткам средств на лицевых счетах жильцов) вновь выбранной УК, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

По общему правилу, установленному статьей 161 ЖК РФ, собственникам помещений для выбора и реализации способа управления МКД предоставлен один год.

Если собственники МКД в течение указанного времени не смогли по каким-либо причинам реализовать свое право, орган местного самоуправления (на территории города Омска — это департамент городского хозяйства Администрации города Омска) проводит открытый конкурс по отбору УК. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещений в МКД о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в МКД обязаны заключить договор управления этим домом с УК, выбранной по результатам открытого конкурса. Порядок и сроки проведения общего собрания собственников помещений в МКД предусмотрен статьями 44 – 45 ЖК РФ.

Общее собрание собственников может быть проведено в очной, заочной и очно-заочной форме. Заочная форма подразумевает собой голосование собственников помещений в МКД не в момент общего собрания собственников, а в течение обозначенного времени путем оформления в письменной форме решений.

По общему правилу на собрании должны присутствовать собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Т.е. собрание может быть признано состоявшимся, в том случае, если соблюдено условие кворума. Кворумом признается наличие более 50% голосов всех собственников. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Важно, что голоса считаются не по количеству собственников, а определяется пропорционально доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД. Собственники путем голосования принимают решение о выборе способа управления и избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК (в случае, если принято решение о таком способе управления). При явке менее половины от всего количества владельцев помещений дома, общее собрание переносится.

Принятое решение оформляется протоколом. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению в УК. Также следует помнить, что каждый из представителей УК, претендующей на заключение договора управления МКД, обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, а также предоставить сведения о наличии лицензии на соответствующий вид деятельности.

Весь период времени до передачи управления МКД вновь избранной УК, предыдущая УК должна выполнять работу по управлению МКД в полном объеме.

Главный специалист отдела правового обеспечения муниципальной службы и кадров администрации Советского административного округа города Омска Юлия Бубнович