Нужно ли получать разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства?

Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – Федеральный закон № 340-ФЗ), которые вступили в силу 04.08.2018 года. Федеральный закон № 340-ФЗ направлен на совершенствование законодательства в сфере индивидуального жилищного строительства (далее — ИЖС), государственного строительного надзора, экспертизы проектной документации, сноса объектов капитального строительства и самовольных построек. Федеральным законом № 340-ФЗ уточняется определение объекта ИЖС, устанавливаются единые требования к строительству объектов ИЖС, а также вводится уведомительный порядок начала и окончания строительства объекта ИЖС и садовых домов.

Часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) дополнена пунктом 1.1, в соответствии с которым выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. Теперь в соответствии с требованиями действующего законодательства при принятии решения о строительстве объекта ИЖС застройщик направляет в орган местного самоуправления (в городе Омске – это администрация соответствующего административного округа по месту строительства объекта ИЖС) (далее – уполномоченный орган) уведомление о строительстве, реконструкции объекта ИЖС, садового дома.

Так, согласно части 3 статьи 48 ГрК РФ с 04.08.2018 г. при строительстве объекта ИЖС, садового дома подготовка проектной документации не требуется. Застройщик вправе по собственной инициативе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту ИЖС или садовому дому. ГрК РФ дополнен статьей 51.1, которая устанавливает требования к уведомлению о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома.

Необходимо отметить, что формы уведомлений утверждаются Минстроем России. При этом, до утверждения форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов, допускается направление уведомлений в письменной форме, с соблюдением требований к содержанию и к составу прилагаемых документов, установленных статьями 51.1 и 55 ГрК РФ (письмо Минстроя России от 16.08.2018 № 35116-ВЯ/09).

В уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома застройщик должен указать следующие сведения:

1) фамилию, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;

7) сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

9) способ направления застройщику уведомлений, предусмотренных пунктом 2 части 7 и пунктом 3 части 8 статьи 51.1 ГрК РФ.

К уведомлению о планируемом строительстве ИЖС или садового дома прилагаются:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (если застройщик не представил указанные документы самостоятельно, они запрашиваются самостоятельно администрацией соответствующего административного округа в организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, в срок не позднее трех рабочих дней со дня получения уведомления застройщика о планируемом строительстве);

2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;

3) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;

4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, включающее в себя описание в текстовой форме и графическое описание.

При проверке направленного застройщиком уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС или садового дома и приложенных к нему документов уполномоченный орган:

1) возвращает в течение 3 рабочих дней уведомление, если в нем не указаны все сведения, предусмотренные частью 1 статьи 51.1 ГрК РФ или не приложены документы, предусмотренные пунктами 2 – 4 части 3 статьи 51.1. ГрК РФ;

2 ) в течении 7 рабочих дней проверяет уведомление и приложенные к нему документы и направляет уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Не позднее месяца после окончания строительства застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства, которое должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1-5, 7, 8 части 1 статьи 51.1 ГрК РФ, а также сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления застройщику уведомления, предусмотренного пунктом 5 части 19 статьи 51.1 ГрК РФ.

К уведомлению об окончании строительства прилагаются:

1) документы, предусмотренные пунктами 2 и 3 части 3 статьи 51.1 ГрК РФ;

2) технический план объекта ИЖС или садового дома;

3) заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В случае отсутствия в уведомлении об окончании строительства объекта ИЖС необходимых сведений, представления неполного пакета документов, а также в случае, если уведомление об окончании строительства поступило после истечения десяти лет со дня поступления уведомления о планируемом строительстве, в соответствии с которым осуществлялись строительство или реконструкция объекта ИЖС или садового дома, либо уведомление о планируемом строительстве таких объекта ИЖС или садового дома ранее не направлялось (в том числе было возвращено застройщику в соответствии с частью 6 статьи 51.1 ГрК РФ), уполномоченный орган в течение трех рабочих дней возвращает застройщику уведомление об окончании строительства, либо в соответствии с частью 19 статьи 55 ГрК РФ:

1) проводит проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами;

2) проверяет путем осмотра объекта ИЖС или садового дома соответствие внешнего облика объекта ИЖС или садового дома описанию внешнего вида таких объекта или дома, являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве (при условии, что застройщику в срок, предусмотренный пунктом 3 части 8 статьи 51.1 ГрК РФ, не направлялось уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке по основанию, указанному в пункте 4 части 10 статьи 51.1 ГрК РФ), или типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве, в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в границах исторического поселения федерального или регионального значения;

3) проверяет соответствие вида разрешенного использования объекта ИЖС или садового дома виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;

4) проверяет допустимость размещения объекта ИЖС или садового дома в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату поступления уведомления об окончании строительства, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства и такой объект капитального строительства не введен в эксплуатацию;

5) направляет застройщику способом, указанным в уведомлении об окончании строительства объекта ИЖС, уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления.

Формы уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, уведомления о несоответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства. Необходимо также отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 16 Федерального закона № 340-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, выдача такого разрешения осуществляется в соответствии со статьей 51 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ) и направление уведомления в соответствии со статьей 51.1 ГрК РФ (в редакции Федерального закона № 340-ФЗ) не требуется.

Таким образом, с 04.08.2018 года введен уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов ИЖС и садовых домов, при этом разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию объекта ИЖС теперь не требуется.

Начальник отдела правового и кадрового обеспечения администрации ЦАО  Марина Костоусова